Protocol Transparant Bieden

Wie na 1 februari 2026 een woning koopt via een NVM-makelaar krijgt te maken met nieuwe, verplichte spelregels. Vanaf die datum moeten alle NVM-leden het Protocol Transparant Bieden Woonruimte toepassen. Het protocol is een uitwerking van de NVM-Erecode en moet zorgen voor een transparant en eerlijk biedproces.

Wanneer geldt het protocol?

Het protocol is van toepassing bij de verkoop van een woning waaraan een particulier (consument) als bieder of koper kan deelnemen. Het protocol geldt niet voor onder meer verhuurde beleggingspanden voor de niet-particuliere markt, woonboten en woonwagens, stille verkoop, onderhandse verkoop tussen bekenden en notariële veilingen.

Vier verkoopmethoden

De verkoper kiest één van vier methoden:

1. Inschrijving met biedtermijn – Bieders brengen vóór een sluitingsdatum een bod uit via een online platform. Alleen verkoper en makelaar zien de biedingen.
2. Gesloten inschrijving met biedtermijn – Biedingen zijn tot na de sluitingsdatum voor niemand zichtbaar, ook niet voor verkoper en makelaar.
3. Open veiling met biedtermijn – Alle biedingen zijn tijdens de looptijd zichtbaar voor betrokkenen.
4. Bieden zonder biedtermijn (één-op-één onderhandelen) – Onderhandelingen verlopen via de makelaar, maar biedingen worden wel digitaal geregistreerd.

In alle gevallen geldt dat biedingen via een verplicht online platform/biedsysteem worden vastgelegd en opgeslagen. Bieders mogen niet ongelijk worden geïnformeerd over ontvangen biedingen of een gewenst bod.

Gunnen en nieuwe biedingen

Na afloop van een biedtermijn bespreekt de makelaar de biedingen met de verkoper. De verkoper beslist of en aan wie wordt gegund. Alle bieders krijgen hierover bericht.

Verkoopinformatie en biedformulier

Via het online platform ontvangen (potentiële) bieders relevante verkoopinformatie, zoals eigendomsbewijs, kadastrale gegevens, energielabel en vragenlijsten. De makelaar en verkoper hebben een zorgplicht voor juistheid en volledigheid.

Het biedformulier vermeldt minimaal het adres, de prijsformulering (vraagprijs, richtprijs of “bieden vanaf”), de verkoopmethode en de sluitingsdatum. Een bod bevat ten minste het bedrag, de aanvaardingstermijn en eventuele voorbehouden.

Het biedlogboek

Centraal staat het digitale biedlogboek: een automatisch en chronologisch overzicht van alle stappen en biedingen. Het bevat onder meer vraagprijs, verkoopprijs, verkoopmethode, alle biedingen en het moment van toewijzing. Vanaf het moment dat de koop onherroepelijk is, is het biedlogboek één maand beschikbaar voor alle bieders. Gegevens zijn geanonimiseerd.

Schriftelijkheidsvereiste

Een koop is pas bindend wanneer de koopovereenkomst schriftelijk is vastgelegd en door beide partijen is ondertekend. Tot dat moment kan een particuliere verkoper nog terugkomen op een gunning.

Kortom: sinds 1 februari 2026 wordt het biedproces bij NVM-makelaars digitaal vastgelegd en controleerbaar. De verkoper houdt de keuzevrijheid, maar het proces moet voor iedereen inzichtelijk en gelijk verlopen. 

Heb je vragen over dit protocol? We staan je graag vrijblijvend te woord onder het genot van een kop koffie!